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供给稀缺是热点城市房价高涨最显性原因

盛松成:供给稀缺是热点城市房价高涨最显性原因盛松成:供给稀缺是热点城市房价高涨最显性原因

  房价调控的有效方法是供给与需求并重

  我国房地产调控的效果一直不尽如人意,房价几乎单边上涨,似乎越调控,房价越高。就一线城市和部分二线城市而言,我们认为,调控效果欠佳的主要原因之一就是没有将房地产供给调控与需求调控并重。今年10月,国内多个房价上涨较快的热点城市再次推出了房地产调控政策。从密集的调控政策可以感受到大家对房价高企、资产泡沫和中国经济未来的担忧。总的来说,http:www.841111.com,需求调控主要侧重于短期,供给调控则更加侧重中长期,且供给调控有助于稳定公众预期。在市场分化的情况下,在分类施策、因城施策的背景下,我国房地产调控需要注重供给与需求相结合、长期调控与短期调控相结合,并处理好房地产市场与经济发展的关系。

  我国房地产调控以需求调控为主

  最近,热点城市再次推出房地产调控政策。以北京为例,9月30日发布的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》提出了加大住宅用地供应力度,合理调整土地供应结构,加快自住型商品住房用地供应,强化“控地价、限房价”的交易方式,进一步完善差别化住房信贷政策等措施。上海继“沪九条”之后,又于10月8日公布六条措施,严格执行限购、限贷等房地产市场调控政策,以确保房地产市场平稳健康发展。

  房地产市场供给方面的突出问题

  我国房地产市场供给端的问题比较突出,体现在一、二线城市与三、四线城市形成了分化,同时部分一、二线城市房价上涨过快。今年以来,一线城市的住宅价格同比增速持续较三线城市高出十几个百分点。从百城住宅价格指数来看,2016年9月,一、二、三线城市住宅价格同比分别增长26.72%、14.87%和6.79%。供给稀缺是热点城市房价高涨的最显性的原因。

  供给调控的意义及着力点

  相比于需求调控,供给调控有利于从更加基础的层面改善我国房地产市场的运行,http:www.841111.com。我国土地资本化的模式、以及当前各种资源集中于大城市的现实,都意味着我们需要从供给的角度寻求方法。

  根据最新的测算,在房价的构成中,政府所得占房价的六成左右。研究表明,作为政府收入的重要组成部分,不少地方政府的财政收入中土地出让金所占比重都接近50%,有的城市甚至占到了60%以上。根据国土资源部的统计,2015年出让国有建设用地22.14万公顷,出让合同价款2.98万亿元,同比分别减少20.2%和13.3%。其中,招标、拍卖、挂牌出让土地面积20.44万公顷,占出让总面积的92.3%;招标、拍卖、挂牌出让合同价款2.86万亿元,占出让合同总价款的96.0%。

  以土地财政为代表的土地资本化模式,在推动经济发展的同时,也在一定程度上为地方政府的短期行为提供了激励。高地价提高了地方政府通过土地拍卖获取的收入,因而地方政府有动机通过维持土地供给的稀缺性来获得更多的土地财政收入。在此前提下,要增加土地的供给就会比较困难。并且,高地价将提升城市发展的成本,地方政府对房地产的依赖性也有可能进一步增加,不利于吸引人才、培育新经济增长点,从而削弱城市竞争力。短期内政府财政收入存在“租税替代”的关系,即政府来自于房地产的租金收入越高,http:www.841111.com,来自于其它行业的税收收入越低,房地产片面发展对实体经济具有不良影响。

  作为应对,应考虑改革土地拍卖制度。我国的国有土地使用权拍卖制度下,出价高者得,在未来房地产价格将保持上涨的预期下,土地价格更容易被抬高,“地王”频现。相比之下,上海车牌拍卖制度值得在我国土地使用权拍卖的制度设计中参考。它要求出价进入有效报价区间,而有效报价区间是根据截至一定时间点的最低报价来确定的,在此基础之上,再按照“价格优先、时间优先”的规则确定中标者。显然,在这样的拍卖制度下,报价最高者和最低者都无法中标。在土地拍卖中参考这样的拍卖规则,将会改变“地王”频现的现状,更有利于价格稳定和价值发现。

  我国优质教育、医疗卫生资源往往在大城市较为集中,人口源源不断地涌入北京、上海等国内一线城市。近年来,国内主要城市学区房现象持续升温,便是公众愿意对优质教育资源支付更高价格的一种体现。有研究测算,学区房的租金收益率平均而言比非学区房低5%,对于小户型住宅更可达19%,且租金率折价存在较大的波动,受教育部门公立学校入学政策冲击的影响大。因此,从长期来看,在更大范围内提升我国教育、医疗卫生等资源的质量,亦有助于破解我国房地产市场面临的难题。

  提高土地利用的效率、增加城市住宅用地的供给,不仅可以从供给端缓解我国热点城市房价过高、增速过快,而且有助于稳定公众的预期。

  总的来说,我国当前的房地产调控应注重需求调控与供给调控相结合,短期调控与长期调控相结合,并处理好房地产与经济发展的关系。同时,针对市场分化的情况,实施更有针对性的政策,甚至采取“一城一策”的方式。一方面,密切关注一线城市以及部分二线城市库存下降的情况,加大住房供应;另一方面,对三、四线等商品房库存较大的城市,根据当地市场情况,采取有效化解房地产库存的措施。在现有的需求调控的基础上,进一步完善供给调控的措施,兼顾短期和长期,促进房地产市场平稳、健康发展。